房地产企业城镇土地使用税典型实务问答

  城镇土地使用税对于房地产企业来讲虽然是小税种,但该税种税企争议较多。典型问题集中在起止时间如何确定和税收优惠政策把握两个方面。为此,智慧源针对上述问题进行梳理,形成如下问题问答,希望对您有所帮助。

  一、城镇土地使用税起止时间如何确定?

  (一)关于起止时间税法是怎么规定的?

  1、开始时间的规定

  根据《财政部 国家税务总局关于房产税 城镇土地使用税有关政策的通知》(财税[2006]186号)第二条规定,应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的,由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

  2、截止时间的规定

  《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税[2008]152号)规定:“纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务。”

  (二)实务问题问答

  1、未取得土地使用证情况下交不交税?

  答:不论是否取得土地使用证,若属于城镇土地使用税的纳税义务人,则应按税法规定缴纳城镇土地使用税。

  相关依据:《财政部 国家税务总局关于房产税 城镇土地使用税有关政策的通知》(财税[2006]186号)第二条第一款规定:“以出让或转让方式有偿取得土地使用权的,应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的,由受让方从合同签定的次月起缴纳城镇土地使用税。”

  2、土地储备中心在合同的约定时间不能交付土地,怎么办?

  答:(1)提前做好税收筹划,在与当地土地储备中心签订土地转让合同时,就考虑到当地土地储备中心无法交付土地的客观实践情况,在当时的土地转让合同中写清楚预计政府能够提供土地交付使用的时间,就可以规避当地税务稽查局作出的以上补税、罚款和缴纳滞纳金的税收风险。

  (2)如果签订合同时没有考虑到土地储备中心不能按时交付使用情况,在土地储备中心不能再约定时间交付土地时,争取与当地土地储备中心签订补充协议,明确预计政府能够提供土地交付使用时间,也可以规避当地税务稽查局作出的以上补税、罚款和缴纳滞纳金的税收风险。

  3、土地交付后,因资金问题等原因项目无法启动,土地闲置期间是否需要缴纳城镇土地使用税?

  答:因企业自身原因导致的“土地未使用”,照常缴纳城镇土地使用税。

  4、城镇土地使用税的截止时间具体如何确定,是以签订销售合同日期、交房日期、还是办理产权证的日期?

  答:因为财税[2008]152号文件给定的判定标准是“因房产、土地的实物或权利状态发生变化”,导致各地的标准不统一,有按预售(销售)合同日期的,例如广州;有按交房日期的,例如西安;有按办理产权证日期的,例如河南。

  从各地规定来看,以取得预售许可证作为土地使用税交纳截止时间对企业是最为有利的,但这种方式本质上土地的权利实务状态并未发生转移;以交房作为截止时间,从权利实物状态方面比较符合财税[2008]152号文件精神;以办理产权证为交房时间,由于实务中办理产权证时间滞后,因此实际上延迟了土地使用税交纳的截止时间。

  实务中,如果当地有明确的政策,以当地政策为准,如果当地无明确政策,建议与主管局沟通,以交房时间作为土地使用税交纳的截止时间。

  二、关于城镇土地使用税税收优惠政策的问题问答

  1、公共绿化用地是否缴纳城镇土地使用税?

  答:根据《国家税务局关于印发〈关于土地使用税若干具体问题的补充规定〉的通知》(国税地字[1989]140号)文件的规定,对企业厂区(包括生产、办公及生活区)以内的绿化用地,应照章征收土地使用税,厂区以外的公共绿化用地和向社会开放的公园用地,暂免征收土地使用税。

  2、土地使用权证上注明的用途是瞻仰景观休闲用地,是否需要缴纳城镇土地使用税?

  答:根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》(中华人民共和国国务院令第483号)文件的规定,瞻仰景观休闲用地需要缴纳城镇土地使用税。

  3、房地产开发企业在开发商品住房项目中配套建造廉租住房、经济适用房,对廉租住房、经济适用住房部分能否免缴土地使用税?

  答:根据《财政部 国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税[2008]24号)文件的规定,(二)对廉租住房、经济适用住房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租的廉租住房用地,免征城镇土地使用税。

  开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房,在商品住房项目中配套建造经济适用住房,如能提供政府部门出具的相关材料,可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例,免征开发商应缴纳的城镇土地使用税。

  4、企业范围内的荒山、林地按规定免征了城镇土地使用税,是否有政策变化?

  答:根据《财政部 国家税务总局关于企业范围内荒山、林地、湖泊等占地城镇土地使用税有关政策的通知》(财税[2014]1号)规定:“对已按规定免征城镇土地使用税的企业范围内荒山、林地、湖泊等占地,自2014年1月1日至2015年12月31日,按应纳税额减半征收城镇土地使用税;自2016年1月1日起,全额征收城镇土地使用税。”