招拍土地后政府给予的土地返还款如何缴税?

  问:企业招拍土地后,政府给予的土地返还款是按冲减土地成本处理还是按其他收入处理?对企业所得税和土地增值税有什么影响?

  答:1、企业所得税方面:
  《财政部、国家税务总局关于财政性资金、行政事业性收费、政府性基金有关企业所得税政策问题的通知》(财税[2008]151号)规定,企业取得的各类财政性资金,除属于国家投资和资金使用后要求归还本金的以外,均应计入企业当年收入总额。

  ……

  本条所称财政性资金,是指企业取得的来源于政府及其有关部门的财政补助、补贴、贷款贴息,以及其他各类财政专项资金,包括直接减免的增值税和即征即退、先征后退、先征后返的各种税收,但不包括企业按规定取得的出口退税款;所称国家投资,是指国家以投资者身份投入企业、并按有关规定相应增加企业实收资本(股本)的直接投资。

  对于上述政策,各地有不同的规定,如《青岛市国家税务局关于2010年度企业所得税汇算清缴若干问题的公告》〈青岛市国家税务局公告2011年第1号〉规定,企业招拍土地后,政府给予的土地返还款不得冲减土地成本,而应当并入当期收入总额缴纳企业所得税。

  《宁波市地方税务局关于明确所得税有关问题解答口径的函》(甬地税一函[2010]20号)需要注意的是,在土地受让、改变用途过程中,如果政府约定了返还金额,返还金额应冲减对应的计税基础;如果事后取得了政府的补助或奖励,应作为补贴收入处理。

  因此,房地产开发企业收到政府返还的土地出让金,在土地受让、改变用途过程中,如果政府约定了返还金额,返还金额应冲减对应的“取得土地使用权所支付的金额”计税基础;如果事后取得了政府的补助或奖励,不得冲减土地成本,而应当并入当期收入总额缴纳企业所得税。

  2、土地增值税方面:
  《土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定,条例第六条所列的计算增值额的扣除项目,具体为:

  (一)取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

  对于上述政策,各地有不同的规定,如《大连市地方税务局关于进一步加强土地增值税清算工作的通知》(大地税函[2008]188号)规定,纳税人应当凭政府或政府有关部门下发的《土地批件》、《土地出让金缴费证明》以及财政、土地管理等部门出具的土地出让金缴纳收据、土地使用权购置发票、政府或政府部门出具的相关证明等合法有效凭据计算“取得土地使用权所支付的金额”。凡取得票据或者其他资料,但未实际支付土地出让金或购置土地使用权价款或支付土地出让金、购置土地使用权价款后又返还的,不允许计入扣除项目。

  《青岛市地方税务局房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法》(青地税发[2008]100号)第二十二条规定,对于开发企业因从事拆迁安置、公共配套设施建设等原因,从政府部门取得的补偿以及财政补贴款项,抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。