XXX房地产开发有限公司案例分析

    一、基本案情:

    根据安排,我们于2006年6月份,对宿迁市XXX房地产开发有限公司2004年度应纳企业所得税情况进行了税务稽查,XXX公司成立于2002年度,从事房地产开发销售业务, 2004年开始实现房屋销售,该公司账面反映总开发面积为101574.89平方米,除XXX大酒店主体工程未完工外,其余的都已在2004年开发完工并出售,2004年已出售面积为83114.89平方米,该分司2004年申报亏损为407.4万元,当年已预缴企业所得税29.7万元。

    经查,该公司账面销售收入为80265057.14元,开发成本应细分为直接成本和间接成本,已售房屋的直接成本为47481119.12元,而全部101574.89平方米的开发面积发生的间接成本共为33007398.74元,间接成本本应在已售面积和未售面积之间分摊,但该公司却将间接成本全部计入已售开发产品的成本,按已售面积占总开发面积比例计算,已售开发产品的分摊率为81.826%,则已售开发产品应分摊的间接成本为27008634.09元,销售总成本为74489753.21元,毛利润为5775303.93元;又:其主营业务税金及附加为2765847.49元,期间费用为975220.42元,营业外净支为109591.50元,则其应纳税所得额为1924644.52元,应纳企业所得税为635132.69元,该公司在2004年已预缴企业所得税297000.00元,还应补338132.69元。

    二、分析思考:

    该案的查处,为我们带来以下两点思考:

    1、在房地产开发企业的所得税稽查工作中,检查人员要时刻关注企业的整体财务信息,在把握整体信息的基础上拓展检查思路,检查程序应以“逆查法”为主,即从大处着眼、小处着手,通过对企业申报表、会计报表等总体信息的解剖分析,找准检查主要方向,循着特定的检查思路,层层审核企业的相关账、证,直到把问题查清。以本案为例,检查人员通过审核XXX公司的损益表和企业所得税申报表,再结合其他会计信息,发现其申报的销售成本远大于其同期销售收入是造成检查期间重大亏损的主要原因,于是,检查人员重点审核销售成本的构成因素,循着销售成本明细账、开发产品明细账、开发成本明细账,一直审核到归集开发费用的相关原始凭证,并监督企业会计人员按企业会计准则重新归集开发产品的直接成本和间接成本,又将间接成本在已售和未售开发产品之间进行合理划分,在此基础上计算出检查期间东方公司真实的会计利润和应纳税所得额,取得了较好的检查成果。

    2、房地产开发企业无论在会计核算上,还是在税法要求上都有其自身较强的行业特点,在税收管理工作中,要针对其行业特点制定一系列有效的措施。以本案反映的问题看,企业通过加大已售开发产品中间接成本的分摊比例的办法,来达到偷逃税收的目的,这一现象在房地产企业决不是少数,我们的税收管理工作是否能在现有的一般管理措施的基础上,把工作做得再细一点,比如针对行业特点,适当增加开发企业纳税申报的附加材料,使企业的会计信息反映的再细一点,反映出的行业特点更加突出一点,使税收管理人员在第一时间掌握企业全面信息,便于实施更有效的管理。我们认为,这是一个值得关注的课题。