多套房屋出租的税收负担测算

      目前随着各地城镇化进程的不断加快,因拆迁一家、一人拥有多套房产的是越来越多。在拥有多套房产后,为了将房产变为滚滚财源,多数人纷纷选择了对外租赁。对外出租房产,不可避免的就会遇到纳税问题。面对纳税房产出租者如何精打细算,让自己在依法纳税的前提下获得最大利益,这是每一个出租者应该考虑的问题。

  房产出租对象的选择
  对于房产出租,在人们印象当中所收取的租金越多,出租人所获得的利润就会越多。因此在选择出租对象时,人们多以承租人所付租金的多少来确定出租对象。然而当我们予以考虑税收因素之后,就会发现这种惟租金确定出租对象的方法,有时并不是对出租人十分有利。

  老李想把一套房产出租出去,经中介机构联系,有两个客户欲租赁老李的房子。一个是一家公司租赁老李的房子进行商务活动,每月支付租金3100元。另一个是几个“白领”合伙租赁老李的房子用于居住,每月支付租金3000元。两客户的租期都是两年。单纯从价格方面看,老李应该优先选择那家公司,但是假如考虑税收因素后,那么就会发现选择“白领”老李所获得收益将更大。

  按税法规定,出租房屋应该缴纳营业税、城建税及教育费附加、房产税、个人所得税。

  老李将房子出租给那家公司时,所应支付的税款为:
  营业税,按照营业税暂行条例规定,个人出租房产的应按“服务业—租赁”税目,以5%的税率计算营业税。老李应该缴纳的营业税:3100×5%×24=3720元。应缴纳的城建税、教育费附加为:3720×(7%+3%)=372元。

  房产税,国家税务总局(86)财税地字8号文件规定,“个人出租的房产,不分用途,均应征收房产税。”房产税暂行条例第三条、第四条规定,房产出租的,以房产租金收入为房产税的计税依据,税率为12%.老李应该缴纳的房产税:3100×12%×24=8928元。

  个人所得税,按照个人所得税法规定,财产租赁所得应按20%的税率缴纳个人所得税。老李应该缴纳的个人所得税:[3100-800-(3720+372)÷24]×20%×24=10221.6元。(按税法规定在计算个人所得税时,在应税所得额中应扣除相关税费。具体为:营业税、城建税、教育附加)

  老李将房屋出租给那家公司所应缴纳的税款共计:3720+372+8928+10221.6=23241.6元。老李所得的实际收益为:51158.4元(3100×24-23241.6)

  财政部国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知财税[2000]125号)规定,“自2001年1月1日起,对个人按市场价格出租的居民住房,其应缴纳的营业税暂减按3%的税率征收,房税暂减按4%的税率征收。对个人出租房屋取得的所得暂减按10%的税率征收个人所得税。那么依据此规定,老李将房子出租给”白领“时,应该缴纳的税款为:
  营业税:3000×3%×24=2160元。
  城建税及教育费附加:2160×(7%+3%)=216元。
  房产税:3000×4%×24=2880元。

  个人所得税:[3000-800-(2160+216)÷24]×10%×24=5042.4元(按税法规定在计算个人所得税时,在应税所得额中应扣除相关税费。具体为:营业税、城建税、教育附加)

  老李共计缴纳的税款为:2160+216+2880+5042.4=10298.4元。老李的实际收益为61701.6元(3000×24-10298.4)。

  在对税收因素予以考虑之后,当老李选择低廉租金时,不仅老李所支付的税款远远少于选择高价租金所支付的税款,而且老李所得的收益也远远高于选择高价租金所得的收益。

  房产修理时机的选择
  对出租的房屋进行维修是每个房屋出租者都会遇到的问题,在维修时间上多数房屋出租者都会选择,房屋什么时候需要维修就对房屋进行维修。

  依照税法规定,将房屋出租向承租人收取租金,此种行为应该缴纳个人所得税(其他税种在此忽略不计),假如适当地选择一下房屋的维修时机,那么出租者将会节约一笔不小的税款。

  例如:老王将房屋出租给他人,租期为5个月,在扣除相关费用后老王月应纳税所得额为2000元。假如在出租后的第二个月里老王打算对屋顶进行防水处理,预计投资3200元,工期一周。那么在此种情况下,整个租期内老王应承担的个人所得税为:
       1、老王在房屋出租后的第一个月内应纳税款:2000元×20%=400元(依照个人所得税法规定,财产租赁所得适用20%的比例税率)。
       2、老王对房屋进行维修后第二个月至第五个月应纳税款为:

  依照个人所得税法及国家税务总局国税发[1994]89号文件规定:纳税人出租财产取得财产租赁收入,在计算征税时,除可依法减去规定费用和有税、费外,还准予扣除能够提供有效、准确凭证,证明由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用。允许扣除的修缮费用,以每次800元为限,一次扣除不完的,准予在下一次继续扣除,直至扣完为止。

  老王在出租后的第二个月对屋顶进行了防水处理,其花费的3200元费用,依照上述规定可以按每月800元费用在以后4个月扣除(假设老王已取得了合法有效的房屋维修发票)。其应纳税额具体计算如下:[(2000-800)×20%]×4=960元

  在整个租赁期间老王所负担的个人所得税为:400+960=1360元。

  假如老王将对屋顶防水处理的时间选择在租赁结束以后,那么在此种情况下,老王应承担的个人所得税为:2000×20%×5=2000元(依照个人所得税法规定,财产租赁所得适用20%的比例税率)

  老王将修房时间选择在租赁期间与将修房时间选择在租赁结束以后,其税负相差2000-1360=640元。当然,在此还有一个房屋安全性问题,我们不能因片面的追求节省税款,在房屋需要维修时不去维修而等到有人租赁时才对房屋进行维修。