对土地增值税各种扣除项目的稽查案例

    【案例1】

    1.案例简介:某房地产开发公司转让一幢自行开发的写字楼,收入4500万元。该房地产开发公司为取得该块土地使用权支付地价款及相关费用800万元,该写字楼开发成本为2000万元,该房地产开发项目的利息支出为200万元,其中包括延期还款的利息及罚息10万元,该房地产开发公司提供了金融机构的证明。按商业银行同类同期贷款利率计算的利息支出金额为195万元。

    2.案例分析及税务处理:《土地增值税暂行条例》第六条规定,计算增值额的扣除项目:(一)取得土地使用权所支付的金额;(二)开发土地的成本、费用;(三)新建房及配套设施的成本、费用、或者旧房及建筑物的评估价格;(四)与转让房地产有关的税金;(五)财政部规定的其他扣除项目。在上述案例中,计算增值额的扣除项目可按以下步骤进行:

    (1)计算取得土地使用权所支付的金额。按《实施细则》第七条(一)项的规定,条例第六条所列的取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。例中这项支出的金额为800万元。

    (2)计算房地产开发成本。在本例中,该写字楼的开发成本为2000万元。

    (3)计算房地产开发费用。

    ①计算可扣除的利息支出。本例中的利息支出按规定可据实扣除,但不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额,所以利息支出的扣除限额为195万元。又由于利息支出中包括了延期还款的利息及罚息10万元,按规定不允许扣除,所以实际上可扣除的利息支出为190万元(200-10),小于利息支出的扣除限额。

    ②计算可扣除的其他房地产开发费用。

    (800+2000)×5%=140(万元)

    ③计算可扣除的房地产开发费用。

    190+140=330(万元)

    (4)计算与转让房地产有关的税金。根据《实施细则》及有关规定,本例中的纳税义务人是房地产开发公司,按规定已将缴纳的印花税计入管理费用中予以扣除,所以在计算可扣除的与转让房地产有关的税金时,只需计算营业税、城市维护建设税以及教育费附加。

    ①营业税:4600×5%=230(万元)

    ②城市维护建设税与教育费附加:

    230×(7%+3%)=23(万元)

    ③可扣除的税金的总额:

    230+23=253(万元)

    (5)计算财政部规定的其他扣除项目。根据《实施细则》之规定,本案例中的纳税义务人为房地产开发公司,可以依法进行其他项目的扣除:

    (800+2000)=560(万元)

    (6)计算扣除项目总金额:

    800+2000+330+253+560=3943(万元)

    【案例2】

    1.案例简介:某国家机关转让一幢旧房,转让价格为900万元。该房建于70年代,当时造价为70万元,如果按转让时的建材价格及人工费用计算,盖同样的房子需380万元。由于旧房占地原来是行政划拔的,因此转让旧房时,该国家机关补交了国有土地出让金180万元。已知该旧房有六成新。

    2.案例分析及税务处理:根据我国税法的有关规定,转让旧房时,应以房屋及建筑的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用及在转让环节缴纳的有关费用及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。评估价格须经当地税务机关确认。

    上述案例中,计算扣除项目的过程如下:

    (1)计算取得土地使用权所支付的金额。按照税法的有关规定,该国家机关补交的划拨国有土地出让金180万元,即为取得土地使用权所支付的金额。

    (2)计算房屋建筑物的评估价格。

    380×60%=228(万元)

    (3)计算可扣除的税金。按照税法规定,本案例中的房产转让者系税法所称“其他的土地增值税纳税义务人”,其缴纳的转让印花税应予以扣除。

    ①营业税:900×5%=45(万元)

    ②城市维护建设税及教育费附加:

    45×(7%+3%)=4.5(万元)

    ③印花税:900×59%00=0.45(万元)

    ④可扣除税金的总额:

    45+4.5+0.45=49.95(万元)

    (4)计算扣除项目总金额。

    180+228+49.95=457.95(万元)

    【案例3】

    1.案例简介:某房地产开发公司建成一幢普通标准住宅,共48套相同的住房。该公司为取得建房用土地使用权支付金额148万元,该房地产开发成本为500万元。1996年11月,该公司又售出了12套住房,收入360万元。截止1996年11月,与该房地产项目有关的利息支出为33.6万元。截止1997年8月,有关的利息支出为98万元。以上利息支出,均不高于按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

    2.案例分析及税务处理:《实施细则》第九条规定,纳税人成片受让土地使用权后,分期分批开发,转让房地产的,其扣除项目金额的确定,可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊,或按建筑面积计算分摊,也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。

    在上述案例中,由于各套住房都是按相同的标准建造的,所以可以每批出售住宅的套数为标准分摊。

    (1)计算1996年11月售出住房应计的扣除项目。

    ①计算应分摊的地价款及有关费用。

    148×20+48=61.67(万元)

    ②计算应分摊的房地产开发成本。

    500×20÷48=208.33(万元)

    ③计算应分摊的房地产开发费用。

    A、计算应分摊的利息。

    33.6×20÷48=14(万元)

    B、计算其他可扣除的开发费用。

    (61.67+208.33)×5%=13.5(万元)

    C、计算可扣除的房地产开发费用总额。

    14+13.5=27.5(万元)