返还土地出让金的财税处理

      出于招商引资等需要,某些地方政府会向开发商返还土地出让金,用于企业经营奖励、财政补贴等。

  案  例
  某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩,与国土部门签订的出让合同价格为10000万元,企业交纳土地出让金10000万元。协议约定,在土地出让金入库后,以财政支持的方式给予乙方补助3000万元作为奖励,但未具体规定资金的专项用途。

  税务处理
  (一)营业税
  《营业税暂行条例实施细则》第三条规定,《营业税暂行条例》第一条所称提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产,是指有偿提供条例规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为。前款所称有偿,是指取得货币、货物或者其他经济利益。

  本案例中,房地产企业(乙方)取得政府奖励企业的3000万元,但未发生《营业税暂行条例》规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为,因此不征收营业税。

  (二)企业所得税
  本案例中,房地产企业(乙方)取得政府奖励或财政补贴3000万元,是否属于不征税收入,需要进行具体判定。根据财政部、国家税务总局《关于财政性资金、行政事业性收费、政府性基金有关企业所得税政策问题的通知》(财税[2008]151号)规定,对企业取得的由国务院财政、税务主管部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金,准予作为不征税收入,在计算应纳税所得额时从收入总额中减除。

  财政部、国家税务总局《关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知》(财税[2011]70号)对此进一步明确,企业从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金,凡同时符合以下条件的,可以作为不征税收入,在计算应纳税所得额时从收入总额中减除:
  1.企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件;

  2.财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求;

  3.企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。

  本案例中,由于土地出让协议未规定资金的专项用途,因此不符合财税[2011]70号文件所称的“不征税收入”的3个条件之一,不能作为不征税收入处理。企业应在取得政府奖励或财政补贴3000万元时,计入当年应纳税所得额缴纳企业所得税。

  (三)土地增值税
  企业在实际交纳土地出让金10000万元后,全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费。

  根据《土地增值税》相关法规规定,土地增值税按照转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的增值额和规定的税率计算征收。

  《土地增值税暂行条例实施细则》对扣除项目中“取得土地使用权所支付的金额”规定为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。实务操作中,房地产开发企业收到政府返还的“土地出让金”或政府给予的补偿返还款,虽然是政府对房地产开发企业的一种补助,是企业的一项营业外收入,但实质上是政府给予房地产开发企业的土地价款的折让,因此应扣减土地成本。返还3000万元地价款,实质上并不是“取得土地使用权所支付的金额”的范畴。因此,企业取得的返还款3000万元,在土地增值税清算时,应抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费。

  该观点与大连市地税局《关于进一步加强土地增值税清算工作的通知》(大地税函[2008]188号)观点一致,即“纳税人应当凭政府或政府有关部门下发的《土地批件》、《土地出让金缴费证明》以及财政、土地管理等部门出具的土地出让金缴纳收据、土地使用权购置发票、政府或政府部门出具的相关证明等合法有效凭据,计算取得土地使用权所支付的金额。凡取得票据或者其他资料,但未实际支付土地出让金或购置土地使用权价款或支付土地出让金、购置土地使用权价款后又返还的,不允许计入扣除项目。”

  此外,青岛市地税局《房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法》(青地税发[2008]100号)规定,对于开发企业因从事拆迁安置、公共配套设施建设等原因,从政府部门取得的补偿以及财政补贴款项,应抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。

  (四)契税
  企业缴纳的土地出让金10000万元,应全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费,按全额征收契税。

  (五)会计处理
  房地产开发企业(乙方)取得3000万元政府奖励或财政补贴,收到奖励或补贴款时:
  借:银行存款  30000000

  贷:营业外收入  30000000